Документы необходимые для принятия решения по купли-продажи объекта недвижимости

Для принятия решения об объеме необходимых проверок прежде всего изучаются следующие документы: правоустанавливающие документы на Объект, паспорта собственников, супругов собственников, третьих лиц, а также документов об актах гражданского состояния: свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака, свидетельство о рождении, свидетельство о смерти, свидетельство о перемени имени, иные документы, необходимые для сделки, например, брачный контракт.

По итогам ознакомления с документами определяется, какие проверки необходимо сделать.

Предварительная проверка документов

Правоустанавливающие документы: существенные условия, цена, стороны, ст. 157, 292, 558 ГК РФ, штамп о регистрации сделки, штамп о регистрации перехода права.

Паспорта РФ: Срок действия. Фото. Подпись. Место жительства. Место регистрации. Семейное положение. Дети.

Паспорта иностранных граждан: Перевод. Виза. Вид на жительство. Миграционная карта. Срок действия.

Иные документы: Документы об актах гражданского состояния. Первичное, повторное. Перевод текста. Перевод печати. Легализация. Проверка написания даты актовой записи цифрами и прописью. Свидетельство о рождении (проверка ФИО отца и матери в Свидетельстве с ФИО в паспортах отца и матери; справка ЗАГС о том, что отец или мать вписаны со слов второго родителя); Свидетельство о смерти (проверка актовой записи, место выдачи свидетельства и место последнего постоянного м/ж умершего; причина смерти).

Проверка истории объекта недвижимости за 19 лет

Дети. Бывшие собственники. Ранее зарегистрированные

Проверки: Соблюдение прав несовершеннолетних по предыдущим сделкам: соблюдение условий разрешений органов опеки и попечительства с точки зрения защиты имущественных прав ребенка; соблюдение имущественных и жилищных прав несовершеннолетнего по факту (равноценность возмещения отчуждаемых прав и приобретаемых); проверка исполнения разрешения органов опеки и попечительства.

Основание прописки несовершеннолетнего по новому месту жительства. Разрешение органов опеки на совершение сделки либо отказ от предоставления разрешения в сделках после января 2006 года. Проверка полномочий законных представителей и лишения родительских прав или их ограничения. Социально неблагополучные семьи.

Дети. Не учтенные в приватизации (во время или снятые до приватизации)

Проверки: Проверка в настоящее время жилищных условий. Проверка распоряжений органов опеки и попечительства, если после приватизации была сделка по отчуждению. Определение фактического места жительства несовершеннолетнего, выписанного до приватизации: договор об определении места жительства несовершеннолетнего; заявления от родителей и близких родственников; справки из школы/детского сада/яслей, поликлиники, в случае, если дети фактически не жили, а были, лишь зарегистрированы, в квартире, в приватизации которой они не участвовали.

Заявления:

— заявление от лица, который на момент приватизации был несовершеннолетним и не участвовал в приватизации;

— заявление от родителей несовершеннолетнего или от самого несовершеннолетнего, не участвовавшего в приватизации;

Подтверждающие документы: предоставление встречной выписки из домовой книги или центрального адресного бюро, финансового лицевого счета по новому месту жительства несовершеннолетнего (с указанием площади, количества зарегистрированных лиц после сделки). Проверка жилищных условий детей — выезд на место, фотографии объекта внешние и внутри помещения.

Дети. Несовершеннолетние — выбывающие на ПМЖ

Проверки: Проверка жилищных условий на территории иностранного государства; причина выезда на ПМЖ и подтверждение намерений семьи на постоянное проживание (трудовой контракт супруга, подача документов на гражданство, приглашение родственников, разрешение на проживание и иные документы).

Заявления:

— заявления от родителей и близких родственников о том, что жилищные и иные права несовершеннолетнего не ущемляются и все возможные будущие притязания они обязуются удовлетворить за свой счет;

Подтверждающие документы: по сайтам адресных книг (желтые страницы) иностранных государств; ссылка на выезд на ПМЖ в органах опеки и попечительства при совершении сделки; проверка факта пересечения границы; наличие визы у родителей; опрос близких родственников, соседей.

Эмансипированные дети

Проверки: Проверка основания эмансипации (трудовой договор, свидетельство о браке), проверка фиктивности брака, трудовых отношений. Проверка решения о признании несовершеннолетнего эмансипированным в органах опеки и попечительства.

Дети, нигде не зарегистрированные дети собственников или третьих лиц

Проверки: проверять страницы о детях в паспортах собственников и третьих лиц. Устанавливать фактическое местожительство ребенка. Регистрация ребенка, соглашение об определении местожительства ребенка между родителями.

Заявления: если ребенок фактически проживает в отчуждаемом Объекте

— заявления от родителей и близких родственников о том, что жилищные и иные права несовершеннолетнего не ущемляются и все возможные будущие притязания они обязуются удовлетворить за свой счет;

Дети — сироты до 23 лет

Проверки: все указанные до этого проверки, а также проверка статуса несовершеннолетнего как сироты в органах опеки и попечительства, проверка факта смерти или лишения законных представителей родительских прав до достижения ребенком 18 летнего возраста.

Проверка полномочий законных представителей детей

Проверки: свидетельство о рождении ребенка (сверка фамилий); выписка из ЗАГС; если отсутствует запись об одном из родителей, его поиск или поиск его близких родственников; проверка полномочий опекунов, попечителей (удостоверения, решения органов опеки о назначении опекунов, решение суда о родительских прав или свидетельство о смерти родителей); проверка законных представителей на учет в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере (родителей, опекунов).

Заявления:

— заявление от родителей, что родительских прав не лишались и не ограничивались;

— заявления от близких родственников пропавших отца или матери о согласии со сделкой и подтверждающее, что пропавший мать или отец воспитанием ребенка не занимался, материальной поддержки не оказывал.

Проверка истории объекта недвижимости за 10 лет

Выбывшие из жилой недвижимости все физические лица

Проверки: выявить лиц, не прибывших по новому адресу; сведений о которых, о прибытии по новому месту жительства нет; адрес выбытия не известен, выбыл по личному заявлению или адрес выбытия — приобретенная возмездно регистрация без права проживания.

Определить их статус: члены семьи собственника; лица, не являющиеся членами семьи собственника; лица, не участвующие в приватизации и сохранившие право пользования; лица, имеющие право пользования на основании заключенного договора (указаны в правоустанавливающих документах либо с ними заключен договор бессрочного пользования жилым помещением), лица, фактически вселившиеся и приобретшие право пользования. На что могут претендовать.

Особое внимание к лицам, выбывшим за один год до приватизации. Их судьба, куда фактически вселились, опрос родственников, соседей, бывших собственников. Лица, выбывшие в другой город. Выбывшие престарелые. Лица, выбывшие в интернаты (временно на коммерческой основе; постоянно на полное государственное обеспечение). Лица, выбывшие в места лишения: по какой статье осужден, на какой срок, дата приговора. Лица, выбывшие в армию. Проверка учета в ПНД и НД на третьих лиц, выбывающих из Объекта в предстоящей сделке. Проверка лиц, выбывших на ПМЖ в иностранное государство. Страна (благополучная, неблагополучная), к кому выбыли? Поиск по сайтам адресных книг иностранных государств; проверка факта пересечения границы; наличие визы, имущества за границей, иностранного гражданства).

Заявления:

— заявления о снятии с регистрационного учета, регистрации по новому месту жительства, отказа от права пользования.

Подтверждающие документы: справка центрального адресного бюро о лицах, выбывших от собственника; информация от родственников выбывшего; сведения от участкового по последнему месту жительства выбывшего; соседей; председателя (бухгалтера) ЖСК, Ф.И.О., кем является, какие сведения получены.

Безвестно отсутствующие. Объявленные умершими

Проверка: подведомственности, подсудности, обоснованности, законности.

Возможно в живых. При каких обстоятельствах исчез. Кто заявил о признании лица безвестно отсутствующим или умершим. Что будет, если вернется. Ознакомление с материалами дела.

Подтверждающие документы: решение суда, иные материалы дела.

Наследство

Проверка: Проверка факта смерти (свидетельство о смерти наследодателя, выписка из ЗАГС, проверка по ЦАБ, проверка причин смерти, наличие решения суда о признании лица умершим). Проверка нотариальных действий (свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, проверка соблюдение принципа территориальности при оформлении наследства, проверка нотариуса, выдавшего свидетельство (полномочия — лицензия, «черный список»). Проверка удостоверения завещания. Срок принятия. Основания: по закону и по завещанию. Проверка документов подтверждающих родство. Выяснение круга наследников, включая очередь, на основании которой унаследовал собственник. Проверка наличия иждивенцев (родственники или не родственники наследодателя). Отказавшиеся наследники (ПНД и НД, в пользу кого, срок отказа, отказ от обязательной доли). Не вступившие, но и не отказавшиеся. Наследники по праву представления, в порядке наследственной трансмиссии. Наследники, фактически принявшие наследство. Наследники, которые не знают о наследстве. Краткое содержание завещания. Проверка отмены завещания. НПД и НД на завещателя. Завещание, удостоверенное должностным лицом сельской администрации. Завещательный отказ. Завещательное распоряжение. Наследники на обязательную долю. Выморочное имущество (надлежащий ответчик, территориальность). Несовершеннолетние наследники (проверка несовершеннолетних, не включенных в обязательную долю, проверка несовершеннолетних, зачатых при жизни наследодателя и родившихся после его смерти). Супружеская доля (Проверка оснований выдела супружеской доли, фактические брачные отношения). Раздел наследственного имущества, что делили, между кем, равноценность, участвовали ли в разделе наследства несовершеннолетние, проверка распоряжения органов опеки и попечительства.

Заявление:

— заявление от отказе от наследства;

-заявление от продавца объекта о «свежем наследстве»;

— заявление от покупателя о «свежем наследстве»;

— заявления от наследников, не вступивших в наследство и не желающих вступать;

Подтверждающие документы: Свидетельство о смерти, документы о родстве, копия завещания, выявление других претендентов на наследство и супругов умершего, а также о проверках нотариальных действий.

ПРОДОЛЖЕНИЕ

Проверка юридической чистоты квартиры. Проверка недвижимости, часть 2